>> دانشگاه بین المللی امام خمینی
>> معاونت پژوهشی و فناوری
>> نشریات دانشگاه در پرتال وزارت علوم، تحقیقات و فناوری

  اخبار و اعلانات

 آمار

تعداد نشریات20
تعداد شماره‌ها429
تعداد مقالات3,546
تعداد مشاهده مقاله5,445,387
تعداد دریافت فایل اصل مقاله3,710,889
قربانی, رسول, افرادی, عباس, سعادت جو, مهری, رحمانی, علیرضا. (1404). کاربست سیاست انتقال حقوق توسعه در چارچوب حفاظت از باغات و اراضی کشاورزی قزوین. لسان مبین, 3(2), 25-44. doi: 10.30479/ust.2025.22321.1201
رسول قربانی; عباس افرادی; مهری سعادت جو; علیرضا رحمانی. "کاربست سیاست انتقال حقوق توسعه در چارچوب حفاظت از باغات و اراضی کشاورزی قزوین". لسان مبین, 3, 2, 1404, 25-44. doi: 10.30479/ust.2025.22321.1201
قربانی, رسول, افرادی, عباس, سعادت جو, مهری, رحمانی, علیرضا. (1404). 'کاربست سیاست انتقال حقوق توسعه در چارچوب حفاظت از باغات و اراضی کشاورزی قزوین', لسان مبین, 3(2), pp. 25-44. doi: 10.30479/ust.2025.22321.1201
قربانی, رسول, افرادی, عباس, سعادت جو, مهری, رحمانی, علیرضا. کاربست سیاست انتقال حقوق توسعه در چارچوب حفاظت از باغات و اراضی کشاورزی قزوین. لسان مبین, 1404; 3(2): 25-44. doi: 10.30479/ust.2025.22321.1201

کاربست سیاست انتقال حقوق توسعه در چارچوب حفاظت از باغات و اراضی کشاورزی قزوین

اندیشه راهبردی شهرسازی
مقاله 2، دوره 3، شماره 2 - شماره پیاپی 6، شهریور 1404، صفحه 25-44    اصل مقاله (1.94 M)
نوع مقاله: مقاله علمی - پژوهشی
شناسه دیجیتال (DOI): 10.30479/ust.2025.22321.1201
نویسندگان
رسول قربانی1؛ عباس افرادی2؛ مهری سعادت جو3؛ علیرضا رحمانی* 4
1استاد جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، گروه جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشکده برنامه‌ریزی و علوم محیطی، دانشگاه تبریز، ایران.
2کارشناسی ارشد معماری، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه ازاد اسلامی واحد اصفهان، اصفهان، ایران.
3دانشجوی دکتری تخصصی جغرافیا و برنامه ریزی، دانشکده برنامه ریزی و علوم محیطی، دانشگاه تبریز، تبریز، ایران.
4پژوهشگر دکتری جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشکده برنامه‌ریزی و علوم محیطی، دانشگاه تبریز، تبریز، ایران.
تاریخ دریافت: 06 مرداد 1404،  تاریخ بازنگری: 20 مهر 1404،  تاریخ پذیرش: 26 مهر 1404 
چکیده
مقدمه: گسترش شهرنشینی و تخریب اراضی کشاورزی و باغات در قزوین، لزوم به‌کارگیری راهکارهای نوین برای حفاظت از این اراضی حیاتی را نمایان ساخته است. انتقال حق توسعه به‌عنوان رویکردی نوین در مدیریت منابع و توسعه پایدار شهری مطرح می‌شود.
هدف پژوهش: امکان‌سنجی و طراحی الگوی اجرایی انتقال حق توسعه در قزوین است تا به حفاظت از اراضی کشاورزی و باغات و هدایت توسعه شهری به سمت اراضی کم‌بازده کمک کند.
روش‌شناسی: روش تحقیق از نوع ترکیبی و شامل دو فاز است. در فاز نخست، داده‌ها با استفاده از ابزارهای مصاحبه با کارشناسان از نهادها جمع‌آوری شد و با استفاده از مدل‌های اقتصادی عرضه و تقاضا، حقوق توسعه قابل عرضه و تقاضا در چهار نسبت انتقال متفاوت محاسبه گردید. سپس داده‌های مالی نرمال‌سازی گردیدند. در فاز دوم، برای تعیین بهینه‌ترین گزینه اجرایی انتقال حق توسعه، از روش تحلیل سلسله‌مراتبی استفاده شد. معیارهای کلیدی شامل سودآوری اقتصادی، تعادل بازار و پیامدهای اجتماعی وزن‌دهی و گزینه‌ها رتبه‌بندی شدند.
یافته‌ها و بحث: یافته‌ها نشان داد نسبت انتقال ۲۵ به ۷۵، بهترین تعادل پویا بین عرضه و تقاضای حق توسعه ایجاد می‌کند. این گزینه، علاوه‌بر تعادل بازار، بالاترین سودآوری اقتصادی را برای پروژه‌های ساخت‌وساز به ارمغان می‌آورد و از افزایش غیرضروری هزینه‌های توسعه انتقالی جلوگیری می‌کند. نتایج مدل AHP نیز این برتری را تأیید کرد و گزینه ۲۵ به ۷۵ را به دلیل عملکرد مطلوب در معیارهای اقتصادی، بازار و اجتماعی، مناسب‌ترین و پایدارترین گزینه برای اجرای برنامه انتقال حق توسعه در قزوین معرفی نمود.
نتیجه گیری: به‌کارگیری الگوی انتقال حق توسعه با نسبت انتقال ۲۵ به ۷۵ می‌تواند به‌عنوان راهکاری مؤثر در حفاظت از اراضی کشاورزی و ارتقاء بهره‌وری اقتصادی در شهر قزوین به کار گرفته شود. این یافته‌ها، مبنایی محکم برای سیاست‌گذاری‌های آگاهانه و برنامه‌ریزی دقیق‌تر مدیریت توسعه شهری و حفظ منابع طبیعی در شهر قزوین و شهرهای مشابه فراهم می‌آورد.
کلیدواژه‌ها
انتقال حق توسعه(TDR)؛ تحلیل سلسله‌مراتبی(AHP)؛ توسعه پایدار شهری؛ حفاظت از اراضی کشاورزی؛ قزوین
عنوان مقاله [English]
Applying the Transfer of Development Rights (TDR) Policy to the Preservation of Agricultural Land and Orchards in Qazvin
نویسندگان [English]
rasoul ghorbani,1؛ Abbas Afradi2؛ Mehri Saadatjoo3؛ Alireza Rahmani4
1Professor of Geography and Urban Planning, Department of Geography and Urban Planning, Faculty of Planning and Environmental Sciences, University of Tabriz, Iran.
2Master of Architecture, Faculty of Architecture and Urban Planning, Islamic Azad University, Isfahan Branch, Isfahan, Iran.
3Ph.D. Student Specializing in Geography and Urban Planning, Faculty of Planning and Environmental Sciences, University of Tabriz, Tabriz, Iran.
4Ph.D. Candidate in Geography and Urban Planning, Faculty of Planning and Environmental Sciences, University of Tabriz, Tabriz, Iran.
چکیده [English]
Introduction: Urbanization, a global and accelerating phenomenon, often occurs at the expense of natural resources, especially agricultural lands and green spaces. Qazvin, like many rapidly developing cities, faces the ongoing challenge of balancing its urban growth with the preservation of essential agricultural lands and historical orchards. This unchecked expansion has already caused irreversible damage to valuable ecological and economic resources, making the need for innovative, sustainable planning strategies more urgent and necessary. Traditional zoning and land-use regulations have often proven insufficient, leading to speculation, fragmented development, and environmental decline. In this context, the Transfer of Development Rights emerges as a forward-looking planning instrument. TDR enables cities to strategically shift development potential from protected “sending areas” to designated “receiving areas”, offering a flexible, market-based strategy to manage urban growth while safeguarding vital landscapes and agricultural zones.
The Purpose of the Research: This study aims to evaluate the feasibility and practicality of applying the TDR mechanism in Qazvin, considering its unique socio-economic and geographical context. The research was built around two major objectives. First, it seeks to develop a comprehensive understanding of Qazvin’s existing land-use patterns, urban development trends, market forces, and legal framework. Second, it proposes to formulate a practical and adaptable implementation model for TDR in Qazvin. The goal of this model is to protect valuable farmlands and orchards under pressure from urbanization while simultaneously guiding the city's future growth toward lower-value lands better suited for development. Ultimately, the proposed TDR framework supports the creation of a more compact, efficient, and environmentally conscious urban form that aligns with principles of smart growth and sustainability.
Methodology: This study adopted a mixed-methods research design, combining quantitative and qualitative approaches across two complementary phases. In the first phase, quantitative simulations were conducted using economic models of supply and demand to estimate the volume and distribution of transferable development rights (TDR) between “sending” and “receiving” areas. Four hypothetical transfer ratios including 20:80, 25:75, 30:70, and 35:65 were tested to assess their economic feasibility and impacts on urban development. To improve result reliability amid Iran’s unstable economy, all monetary values were normalized using relative indices to mitigate distortions caused by inflation and market fluctuations. In the second phase, the Analytic Hierarchy Process (AHP), a structured multi-criteria decision-making method, was applied to evaluate each transfer ratio. Evaluation was based on weighted criteria relevant to sustainable urban planning: 1. economic profitability for developers and landowners; 2. market balance between TDR supply and demand; and 3. social impacts, including equity, public acceptance, and broader community benefits. Each scenario was systematically analyzed and ranked based on its overall performance, establishing a strong basis for identifying the most suitable TDR model.
Findings and Discussion: The findings revealed that the 25:75 transfer ratio was the most optimal among the tested scenarios. This ratio achieved a well-balanced relationship between supply and demand for development rights—critical for proper TDR system functioning. It maintained market stability, minimizing both shortages and oversupply, which could otherwise lead to speculation or program failure. From an economic perspective, the 25:75 ratio offered developers a cost-efficient, predictable framework for acquiring development rights. It enhanced profitability while reducing uncertainty and risk. Additionally, by keeping transfer costs moderate, it supported housing affordability for end-users. Socially, this option ranked highest in terms of community acceptance and equity. The AHP results confirmed its superiority across all selected criteria—economic, market, and social—reinforcing its practicality and alignment with sustainable development goals. Overall, the 25:75 ratio proved to be the most feasible, balanced, and sustainable choice for Qazvin.
Conclusion: This research clearly demonstrates that the TDR model, particularly with a 25:75 transfer ratio, serves as a viable and effective solution for addressing Qazvin’s urban development challenges. It supports the preservation of agricultural lands and traditional orchards while directing development toward planned, lower-impact areas. Furthermore, the model enhances infrastructure efficiency, encourages smart urban form, and contributes to a more stable land market. The study’s validated results provide a solid foundation for evidence-based policymaking. Urban planners and decision-makers in Qazvin and similar cities can leverage this model to design adaptive, equitable, and forward-thinking development strategies. Adopting a well-structured TDR system allows Qazvin to become a benchmark for sustainable growth, balancing environmental protection with economic progress in an increasingly urbanizing world.
کلیدواژه‌ها [English]
Transfer of Development Rights (TDR), Analytic Hierarchy Process (AHP), Sustainable Urban Development, Agricultural Land Preservation, Qazvin
مراجع
  1. BenDor, T. K., Branham, J., Whittemore, A., Linkous, E., & Timmerman, D. (2022). A National Inventory and Analysis of US Transfer of Development Rights Programs. Journal of Environmental Planning and Management, 65(12), 2276-2296. https://doi.org/10.1080/09640568.2021.1971068
  2. Brown, J. D. (2023). Conservation Easements: A Tool for Preserving Wildlife Habitat on Private Lands. Wildlife Society Bulletin, 47(1), e1415. https://doi.org/10.1002/wsb.1415
  3. Bruno, E., Falco, E., Shahab, S., & Geneletti, D. (2023). Integrating Ecosystem Services in Transfer of Development Rights: A Literature Review. Land Use Policy, 131, 106694. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2023.106694
  4. Dadashpour, H., & Mohsenzadeh, S. (2012). Feasibility Study of Using the Transfer of Development Rights Model for Protecting Agricultural Lands in Babolsar. Urban Geography and Planning Studies, 12(25), 7–29. [In Persian] http://jgs.khu.ac.ir/article/1648/fa.html
  5. Derr, D. A., Norman, T., & Schneider, L. D. (1973). Transfer of Development Rights–Its Problems and Potential as A Land-Use Control Technique. Journal of the Northeastern Agricultural Economics Council, 2(2), 185-197.https://doi.org/10.1017/S0163548400004362
  6. Fang, L. (2021). Land Preservation Under the Transfer of Development Rights Program: A Study of Montgomery County (MD). Journal of the American Planning Association, 87(2), 228-238. https://doi.org/10.1080/01944363.2020.1841670
  7. Khaleghi, R., Davoodpour, Z., & Nasr Esfahani, R. (2023). Explaining the Function of the Transfer of Development Rights (TDR) Method in Achieving Islamic Social Justice. Iranian Journal of Islamic Urban Studies, 14(52), 39-56. [In Persian] https://iic.ihss.ac.ir/Article/41329/FullText
  8. Koroso, N. H., Zevenbergen, J. A., & van Oosterom, P. J. V. (2024). Urban Land Management Under Rapid Urbanization: Exploring the Link between Urban Land Policies and Urban Land Use Efficiency in Ethiopia. Cities, 153, Article 105269. https://doi.org/10.1016/j.cities.2024.105269
  9. Lincoln Institute of Land Policy. (2021). Land Markets: Transferable Development Rights. Retrieved from https://www.lincolninst.edu/publications/articles/transfer-development-rights-balanced-development/
  10. Linkous, E. R. (2016). Transfer of Development Rights in Theory and Practice: The Restructuring of TDR to Incentivize Development. Land Use Policy, 51, 162-171. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.10.031
  11. Lourenço, I. B., Miguez, M. G., Guimarães, L. F., & Alves, M. B. (2020). Land As A Sustainable Resource in City Planning: The Use of Open Spaces and Drainage Systems to Structure Environmental and Urban Needs. Journal of Cleaner Production, 268, Article 122096. https://doi.org/10.1016/j.jclepro.2020.123096
  12. Mabbs-Zeno, C. C. (1981). Design of Programs Using Transferable Development Rights to Preserve Farmland in the Northeast. Journal of the Northeastern Agricultural Economics Council, 10(2), 57-62. https://doi.org/10.1017/S0163548400002971
  13. Olad Ghareh Ghouz, M., Khodaparast Mashhadi, M., & Malek Sadati, S. (2022). Evaluating the Efficiency of Transfer of Development Rights in Urban Housing Balanced Development Using Agent-based Modeling. Iranian Journal of Economic Research, 27(90), 105-134. [In Persian] doi: 10.22054/ijer.2021.62666.1021
  14. Parker, D. P., & Thurman, W. N. (2019). Private Land Conservation and Public Policy: Land Trusts, Land Owners, and Conservation Easements. Annual Review of Resource Economics, 11(1), 337-354. https://doi.org/10.1146/annurev-resource-100518-094121
  15. Pei, H. (2023). Review of Transferable Development Rights (TDR)-An Innovative Planning Technique: Schemes Difference in and Beyond China. In 2nd International Conference on Urban Planning and Regional Economy, Atlantis Press. 2991/978-94-6463-218-7_20
  16. Reyes-Riveros, R., Altamirano, A., De La Barrera, F., Rozas-Vásquez, D., Vieli, L., & Meli, P. (2021). Linking Public Urban Green Spaces and Human Well-being: A Systematic Review. Urban forestry & urban greening, 61, 127105 https://doi.org/10.1016/j.ufug.2021.127105
  17. Robinson, K. (2014). Using Transfer of Development Rights as a Market-Based Approach in Urban Land Use Management. In Financing Economic Development in the 21st Century, Routledge. https://www.researchgate.net/publication/291947651_Using_Transfer_of_Development_Rights_as_a_Market_Based_Approach_in_Land_Use_Management
  18. Semeraro, T., Scarano, A., Buccolieri, R., Santino, A., & Aarrevaara, E. (2021). Planning of Urban Green Spaces: An Ecological Perspective on Human Benefits. Land, 10(2), 105. https://doi.org/10.3390/land10020105
  19. Seto, K. C., Fragkias, M., Güneralp, B., & Reilly, M. K. (2011). A Meta-analysis of Global Urban Land Expansion. PloS one, 6(8), e23777. https://doi.org/10.1371/journal.pone.0023777
  20. Soltani, M., & Faraji, Z. (2024). Investigating Recent Land Use Changes of Qazvin's Traditional Orchards by Using MSI Sensor. Journal of Environmental Studies, 50(3), 281-292. [In Persian] 22059/jes.2024.370775.1008469
  21. Urban Land Institute. (2017). Exploring Transfer of Development Rights As A Possible Climate Adaptation Strategy. Urban Land Institute Southeast Florida/Caribbean. https://www.miamidade.gov/green/library/tdr-transfer-climate-adaptation.pdf
  22. VanGilder, M. (2023). The Good, the Bad, and the Gentrified: How the Historical Misuse and Future Potential of Zoning Laws Impact Urban Development.  Cin. L. Rev., 92, 1258. https://heinonline.org/HOL/LandingPage?handle=hein.journals/ucinlr92&div=50&id=&page.
  23. Wang, Y., Tian, L., Wang, Z., Wang, C., & Gao, Y. (2023). Effects of Transfer of Land Development Rights on Urban–Rural Integration: Theoretical Framework and Evidence from Chongqing, China. Land, 12(11), 2045.  https://doi.org/10.3390/land12112045
  24. Weaver, E. B. (2020). Creating A Market for Retreat: Transfer of Development Rights As A Climate Adaptation Tool in Coastal Massachusetts. Master's thesis, Massachusetts Institute of Technology. https://dspace.mit.edu/handle/1721.1/127623
  25. Yun, H. J., Kang, D. J., Kim, D. K., & Kang, Y. (2019). A GIS-assisted Assessment and Attribute-based Clustering of Forest Wetland Utility in South Korea. Sustainability, 11(17), 4632. https://doi.org/10.3390/su11174632
  26. Zhang, M., Tang, Y., Liu, J., Chen, Z., & Kang, Q. (2025). Increase or Decrease? The Impact of Land Development Rights Transfer on Regional Carbon Emission Governance. Sustainability, 17(7), 3072. https://doi.org/10.3390/su17073072
آمار
تعداد مشاهده مقاله: 292
تعداد دریافت فایل اصل مقاله: 191


سامانه مدیریت نشریات علمی. قدرت گرفته از سیناوب